« Quel est le rendement de cette SCPI ? » La question paraît simple. En pratique, derrière le mot « rendement », les sociétés de gestion, les sites comparateurs et l’ASPIM (l’association professionnelle du secteur) utilisent plusieurs indicateurs, qui n’ont ni la même définition ni la même utilité. Ce guide les remet à plat, avec les chiffres de marché publiés par l’ASPIM pour 2025, afin que vous puissiez lire une fiche de SCPI sans vous laisser guider par le seul chiffre le plus flatteur.
Avertissement. Les performances passées, y compris les moyennes de marché citées ici, ne préjugent pas des performances futures. Le capital et les revenus d’une SCPI ne sont pas garantis.
Le taux de distribution : ce qu’il mesure
Le taux de distribution rapporte le dividende brut versé au titre d’une année, avant fiscalité, au prix de la part. Il est exprimé en pourcentage. Il répond à la question « combien m’a versé cette SCPI cette année pour 100 € de prix de part ? ». Il ne dit rien de l’évolution de la valeur de la part, ni de ce qui est resté après impôt, ni de ce que vous aurez en 2030.
Les chiffres de marché de l’ASPIM (taux moyen pondéré par les capitalisations) : 4,53 % en 2022, 4,52 % en 2023, 4,72 % en 2024 et 4,92 % en 2025. Les écarts entre catégories sont sensibles : l’ASPIM les publie par catégorie (bureaux, santé, résidentiel, commerces, hôtels-tourisme-loisirs, logistique et locaux d’activité, diversifiées). Une moyenne cache de fortes disparités entre SCPI.
D’où vient le taux ? La décomposition à regarder
L’ASPIM décompose le taux de distribution selon l’origine des sommes versées : la distribution sur le résultat de l’exercice, la distribution prélevée sur les réserves (le report à nouveau), la distribution de plus-values immobilières et, le cas échéant, la fiscalité payée pour le compte des associés. C’est la lecture la plus utile :
- un taux couvert par le résultat de l’année repose sur des loyers encaissés ;
- un taux qui s’appuie sur les réserves peut être maintenu un temps, mais les réserves ne sont pas infinies ;
- une plus-value distribuée n’est pas un loyer récurrent.
Demandez donc, pour chaque SCPI, la part du taux issue du résultat de l’exercice. Elle figure dans le rapport annuel.
Le taux d’occupation financier (TOF)
Selon l’ASPIM, le TOF est le montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés (y compris les indemnités compensatrices de loyers), ainsi que des valeurs locatives de marché des autres locaux non disponibles à la location, divisé par le montant total des loyers facturables si tout le patrimoine était loué. La moyenne du marché était de 91,3 % en 2025, contre 92,2 % en 2024, 93,3 % en 2023 et 93,0 % en 2022.
Ce taux se lit avec sa composition. L’ASPIM détaille la part des locaux occupés, sous franchise de loyer, vacants sous promesse de vente, en restructuration lourde, en travaux ou simplement en recherche de locataire. Pourquoi c’est important : des locaux sous franchise comptent dans le TOF mais ne produisent pas encore de loyer encaissé.
Le taux d’occupation physique (TOP) est différent : il raisonne en surfaces louées et non en loyers.
Le rendement global immobilier (RGI) et la performance globale annuelle (PGA)
Deux indicateurs complètent le taux de distribution en y ajoutant l’évolution du patrimoine ou du prix :
| Indicateur | Définition (ASPIM) | Ce qu’il représente |
|---|---|---|
| Rendement global immobilier (RGI) | Taux de distribution de l’année N + variation de la valeur de réalisation par part de l’année N | La performance patrimoniale de la SCPI ; ne reflète pas directement ce que perçoit l’investisseur en cas de rachat |
| Performance globale annuelle (PGA) | Taux de distribution de l’année N + évolution du prix de part sur la même année | La performance effectivement perçue par l’investisseur en cas de rachat |
Pour 2025, l’ASPIM publie une PGA de marché de 1,5 % (0,2 % en 2024) et un RGI de 3,1 % (−1,1 % en 2024). Ces chiffres rappellent une évidence souvent oubliée : un dividende de 4 % à 5 % ne garantit pas une performance de 4 % à 5 %, car la valeur de la part peut baisser. C’est précisément ce que la PGA permet de voir.
Le TRI : un rendement sur la durée
Le taux de rentabilité interne (TRI) calcule le rendement annuel moyen d’un investissement sur une durée donnée, en tenant compte du prix payé à l’entrée (frais compris), des revenus perçus chaque année et de la valeur de sortie. C’est l’indicateur le plus proche de l’expérience réelle d’un porteur de parts, mais il suppose de fixer une durée (5, 10 ans…) et dépend de la valeur de revente, qui est inconnue à l’avance. Le simulateur du site calcule un TRI net après impôt sur vos hypothèses, pour que vous voyiez l’effet combiné des frais d’entrée, de l’impôt et de la revente.
Les pièges de lecture
- Comparer un taux brut et un net. Le taux de distribution est avant fiscalité. Après impôt (votre tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers), le revenu net est nettement inférieur : voir la fiscalité des SCPI.
- Oublier les frais d’entrée. Ils sont inclus dans le prix de la part mais ne vous reviennent pas à la revente : voir les frais.
- Ne regarder qu’une année. Une année exceptionnelle peut tenir à des plus-values distribuées ou à des reprises de réserves.
- Confondre moyenne de marché et SCPI individuelle. Aucune SCPI n’est « la moyenne ».
- Oublier le dénominateur. Selon la SCPI, le prix de référence du taux peut être celui du 1er janvier ou une moyenne : lisez la définition utilisée.
- Extrapoler. Un taux passé n’est pas une promesse. Testez toujours une baisse dans votre simulation.
Une méthode simple de lecture
Pour toute SCPI, relevez sur trois ans : le taux de distribution et sa décomposition, le TOF et ses composantes, l’évolution du prix de part, le niveau de réserves et l’endettement. Si les trois courbes (revenus, occupation, prix) vont dans le même sens, vous avez un signal cohérent. Si le taux se maintient mais que l’occupation baisse et que les réserves fondent, il y a une question à poser à la société de gestion. Cette lecture fait partie de la méthode en huit critères.
Ce que ces indicateurs ne disent pas
Ils ne disent rien sur votre fiscalité personnelle, sur le délai pour revendre vos parts, ni sur le risque propre au crédit. Ils ne remplacent pas le document d’informations clés (DIC), qui présente des scénarios de performance et l’impact des frais. Lisez-le avant toute souscription.