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Les guides pour choisir une SCPI
De la méthode de choix à la fiscalité, chaque guide va à l'essentiel, avec ses limites et ses sources officielles. Aucun classement, aucune promesse de rendement.
- 01La méthodeMeilleure SCPI : la méthode en huit critères pour choisirChercher « la meilleure SCPI » mène souvent à un classement qui ne tient pas compte de votre situation. Voici une grille de huit critères, des questions à poser et les documents où trouver les réponses, pour comparer des SCPI sur des bases communes.
- 02ComparerSCPI comparatif : comparer les types de SCPI et deux SCPI entre ellesComparer des SCPI suppose de comparer des choses comparables. Voici les grandes familles, la différence entre capital fixe et capital variable, et un tableau à remplir pour mettre deux SCPI face à face avec les mêmes définitions.
- 03RendementSCPI rendement : bien lire le taux de distribution, le TOF et le TRILe « rendement » d'une SCPI n'est pas un chiffre unique. Taux de distribution, rendement global immobilier, performance globale annuelle, TRI : chacun répond à une question différente. Voici ce qu'ils mesurent, ce qu'ils cachent et comment les lire sans vous faire d'illusions.
- 04FraisFrais d'une SCPI : ce que vous payez à l'entrée, chaque année et à la sortieLes frais d'une SCPI sont rarement visibles dans le taux de distribution, pourtant ils pèsent sur tout le parcours. Voici les trois grandes familles de frais, les ordres de grandeur donnés par l'AMF et la façon de mesurer leur effet sur votre rendement.
- 05Fiscalité 2026Fiscalité des SCPI en 2026 : ce que vous gardez après impôtLes loyers distribués par une SCPI sont imposés comme des revenus fonciers : votre tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Voici les règles en vigueur au 10 novembre 2026, avec les taux, les exceptions, la plus-value à la revente et la déclaration.
- 06FinancementSCPI à crédit : comprendre l'effet de levier avant de s'endetterFinancer des parts de SCPI par un prêt permet d'investir davantage que son épargne disponible et de déduire les intérêts des revenus fonciers. Mais les mensualités restent dues quoi qu'il arrive aux loyers distribués. Voici le mécanisme, un exemple chiffré et les risques.
- 07EnveloppesSCPI en assurance-vie ou en PER : ce que l'enveloppe changeUne SCPI peut être logée dans un contrat d'assurance-vie ou un plan d'épargne retraite, en unités de compte. La fiscalité annuelle des loyers disparaît au profit d'une fiscalité à la sortie, mais s'ajoutent des frais de contrat, des règles de blocage et une détention indirecte.
- 08MontagesSCPI en démembrement : nue-propriété et usufruit, mode d'emploi et limitesLe démembrement sépare la propriété des parts en deux : l'usufruit (les revenus) et la nue-propriété (le capital). Utilisé avec des SCPI, il vise des profils différents : celui qui veut des revenus sur une durée limitée, et celui qui veut constituer un capital sans revenu imposable.
- 09Passer à l'acteInvestir en SCPI : les étapes, de la réflexion à la souscriptionInvestir en SCPI ne se résume pas à choisir un nom et un montant. Voici les étapes dans l'ordre, les documents à lire avant de signer, les vérifications recommandées par l'AMF et ce qui se passe ensuite : versement des revenus, suivi, assemblées.
- 10SortieVendre ses parts de SCPI : liquidité, délais, frais et impôtUne SCPI se choisit aussi par sa sortie. Les parts ne sont pas cotées : leur revente dépend du mécanisme propre à chaque SCPI, de l'état du marché et parfois de la patience. Voici comment sortir, ce que cela coûte et comment la plus-value est imposée.