On regarde rarement la sortie au moment d’entrer. C’est pourtant l’un des points les plus importants d’un placement en SCPI : les parts ne sont pas cotées en bourse, il n’existe pas de « prix du jour » auquel vous êtes sûr de vendre, et la facilité de sortie varie selon la SCPI et la période. Ce guide explique les mécanismes, leurs limites et la fiscalité de la revente.
À savoir. Selon l’AMF, les parts de SCPI ne se revendent pas facilement : le délai peut être de plusieurs semaines, voire de plusieurs mois. Ne placez en SCPI que ce dont vous n’aurez pas besoin à court terme.
Deux mécanismes de sortie selon le type de capital
SCPI à capital variable : la demande de retrait
Vous adressez une demande de retrait (ou de remboursement) à la société de gestion, qui reçoit par ailleurs les ordres des nouveaux souscripteurs. Le prix de retrait est défini par la société de gestion en fonction de la valeur du patrimoine, indépendamment de l’offre et de la demande. La cession de gré à gré est également possible.
Le point sensible : une demande de retrait n’est exécutée que si des souscriptions correspondantes la compensent (ou, selon la SCPI, si un fonds de remboursement existe). Le médiateur de l’AMF a rappelé, en mars 2024, qu’une demande de retrait complète et régulière ne garantit pas un remboursement rapide : elle peut être exécutée dans un délai indéterminé lorsque le marché des parts ne le permet pas. Ce risque de liquidité doit figurer dans le DIC et être porté à votre connaissance avant la souscription.
SCPI à capital fixe : le marché secondaire
Vous inscrivez un ordre de vente sur un carnet d’ordres en indiquant le prix minimum escompté. Les prix d’achat et de vente sont déterminés par l’offre et la demande, selon une périodicité qui peut aller de 1 jour à 3 mois selon l’AMF, et peuvent être décorrélés de la valeur du patrimoine de la SCPI. Vous pouvez aussi vendre de gré à gré.
Ce que coûte la revente
L’AMF distingue :
- la commission de cession (ou de retrait), calculée sur le montant de la transaction ou forfaitaire ;
- pour les SCPI à capital fixe, des droits d’enregistrement de 5 % du prix d’échange, souvent payés par l’acquéreur ;
- d’autres frais éventuels, indiqués dans la note d’information.
Prenez aussi en compte, dans le résultat de l’opération, les frais d’entrée que vous avez payés à la souscription : ils ne sont pas récupérés à la revente. Le prix de retrait est généralement inférieur au prix de souscription pour cette raison. Le guide des frais détaille ce mécanisme.
La fiscalité de la revente
La revente de parts avec un gain relève du régime des plus-values immobilières des particuliers :
- 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux ;
- abattements pour durée de détention : pour l’impôt sur le revenu, 6 % par an de la 6e à la 21e année et 4 % la 22e (exonération après 22 ans) ; pour les prélèvements sociaux, 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,6 % la 22e et 9 % par an de la 23e à la 30e (exonération après 30 ans) ;
- une surtaxe de 2 % à 6 % lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Si vous vendez à un prix inférieur au prix d’acquisition, il n’y a pas de plus-value imposable. Exemple arithmétique : des parts achetées 10 000 € et revendues 9 000 € ne génèrent aucune imposition de plus-value ; la perte n’est pas déductible de vos revenus. Si vous revendez 12 000 € après 10 ans, le gain brut de 2 000 € bénéficie d’un abattement de 30 % pour l’impôt sur le revenu (5 années au-delà de la 5e) et de 8,25 % pour les prélèvements sociaux, selon le barème de service-public.gouv.fr — exemple illustratif, qui ne tient pas compte de votre situation.
Les modalités pratiques de déclaration et de paiement de l’impôt à la revente (société de gestion, notaire ou déclaration personnelle) dépendent du mode de cession : renseignez-vous auprès de la société de gestion.
Préparer sa sortie dès l’entrée
- Lisez la section « sortie » de la note d’information et du DIC : délais, prix de retrait, frais, existence d’un fonds de remboursement.
- Regardez le nombre de parts en attente de retrait dans les bulletins : un volume croissant signale une tension de liquidité.
- Anticipez un délai : ne comptez pas sur ces fonds pour une échéance proche (apport immobilier, dépense importante).
- Si vous avez emprunté, mesurez ce qui arrive si vous devez vendre vite à un prix plus bas : le crédit reste dû (SCPI à crédit).
- Diversifiez les échéances plutôt que de dépendre d’une seule sortie.
Les alternatives à la vente
- Conserver : les revenus continuent d’être versés, aux conditions de marché.
- Transmettre : la donation ou la succession obéit à des règles spécifiques non traitées ici.
- Céder de gré à gré à un proche ou un tiers, à un prix convenu, avec les droits applicables.
La liquidité fait partie des risques du placement, au même titre que la baisse des revenus ou de la valeur : voir les avantages et les risques des SCPI.